リフォーム業歴12年のエイトです！
以前勤めてた会社では全面リフォームが得意ということもあり、住友不動産と競合することも多かったです。その経緯で知り合いに住友不動産の営業マンもいるので、新築そっくりさんの金額についてお話ししていこうと思います。
まず、この記事を読んでるということは、
「新築そっくりさんで２階建てを平屋に減築する費用は高いのか？」
といった不安があると思います。
というのも通常のリフォームと違い、減築した分の屋根や外壁を作り直す費用がかかるからですね。
ですが実際のリフォーム費用は「ケースバイケース」としかいえない訳です。一戸建てだろうがマンションであろうが、実際に営業マンが家を見て、話しを聞いて、見積もりをしないとわからない。でもお客さんの立場からすると「先に金額を知りたい」と考えるのは当然。
なので、ここでは新築そっくりさんで2階建てを平屋に減築した場合の費用を解説していきます。その結果、新築そっくりさんで希望の工事ができるのか、ある程度イメージできるかなと思います。
減築リフォームの費用を理解するために、2つ理解しなければいけないことがあります。それは「住宅リフォーム見積もりの前提知識」と「減築リフォームならではの注意点」。大事な部分なので、この2点だけでも必ず読んでください
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住宅リフォーム見積もりの前提
まず「リフォームは実際に見積もりしないと金額がわからない」という前提があります。これは何を意味するかというと「家の状況」によって金額が大きく左右されることを意味します。
- 一戸建ての構造（木造軸組み工法、ツーバイフォー工法など）
- 家の広さ（20坪、30坪、40坪など）
- お客さんの要望（水周り、内装、全面）（商品のグレードなど）
と一戸建て一つでも条件が違いすぎるので、費用がいくらか断言するのは正直いって難しい。新築そっくりさんだとしても「仕様で金額が大きく変わる」のは、普通のリフォーム屋と変わらないからです。
ただ僕自身も新築そっくりさんの知り合いがいて、一戸建て材料のおおよその原価がわかるので、出来るだけ詳しくお話しします。
減築リフォームの注意点
前提として2階から平屋に減築するリフォームは骨組みだけを残す「スケルトンリフォームが基本」となります。理由は二つ、
- 屋根外壁を撤去するので、物理的にスケルトンからやり直すのが効率が良い
- 補助金申請しやすい、耐震補強リフォームに繋げるほうがお得
といった側面があるからですね。プラモデルのようにイメージして頂くとわかりやすいと思いますが「中途半端に修繕するより、骨組みの状態から屋根外壁を新しく作り直すほうが、作業効率が良い」です。ようは雨漏れしにくい構造にできるし、断熱性能や耐震性能を高めやすいということですね。
そして耐震補強リフォームであれば、各市町村で実施してる補助金制度を活用しやすい。2階建てを平屋にすること自体が「建物の重さを軽くして、重心を低くする＝耐震補強」になるので、申請が通りやすく、利用しない手はありません。
そのためスケルトンリフォームが基本となる訳ですが、もちろん費用は高額になります。ではどれぐらい高くなるのか？新築そっくりさんの「坪単価」からシュミレーションしていきます。
新築そっくりさんの2階建てから平屋に減築、坪単価の計算式
まず2階建てから平屋に減築する金額を出すには、2つの坪単価を知る必要があります。それは、
- 2階減築の坪単価
- 平屋の坪単価
この2つを組み合わせて概算金額をシュミレーションします。
新築そっくりさんの2階減築の坪単価
まず一般的な減築の坪単価は「30万～50万」かかります。（1㎡あたり10万～15万）
では新築そっくりさんの場合はどうなるか？家のサイズ、屋根のグレードにもよりますが「坪単価45万円」で計算するのが妥当かなと。僕自身、新築そっくりさんの施工事例と金額を数十件と計算してきたので、そこまで大きく外れることはないと思います。では次は平屋部分の坪単価です。
新築そっくりさんの平屋の坪単価
新築そっくりさんの平均坪単価は「25万～45万円」です。今回はスケルトンリフォームを前提に考えるので、高額レンジの「坪単価45万円」での計算を推奨します。耐震補強もするので、
最低でも坪単価45万以上。グレード次第では60万超えるケースもあります
材料原価から計算しても、まず坪単価45万を下回ることはない。部分的に耐震補強する、なんちゃってレべルであれば安く見積もりできますが「中途半端に耐震補強しても意味がない」ですよね。
なのでスケルトンリフォームする場合は「坪単価45万円」で計算するのが妥当かなと。では先ほどの「減築の坪単価45万円」と組み合わせます。
2階建てを平屋にする減築費用の計算式
2階建てを平屋にする減築費用の計算式は、
「減築坪数×坪単価45万」＋「平屋坪数×坪単価45万」＝概算金額
で概算金額を知ることができます。例えば40坪で15坪を減築する場合は、
「15坪×坪単価45万」＋「25坪×坪単価45万」＝1,800万円
ですね。坪単価が同じなので、計算が面倒な方は「40坪×45万＝1,800万円」計算しても良いです。では実際に住友不動産の施工事例と照らし合わせてみます。
住友不動産の見積もり事例で分析する
住友不動産の実際の施工事例で金額を確認します。https://www.sokkuri3.com/kodate2/case_detail/454/
この施工事例の広さは「27坪」です。
Before
After
（2階部分、減築でなし）
27坪の2階建てを「平屋に減築リフォーム」した事例でした。見積もり金額は「1000万～1,500万」と書かれています。
逆算して坪単価を計算すると「坪単価37万～56万」。なので坪単価45万円は妥当な線ですね。もし坪単価45万を超えるなら、金額比較のため「中小企業にも相見積もりする」のがお薦めです。
2階から平屋に減築リフォームする家の広さ、㎡数・坪数で計算
家のサイズに合わせて、坪単価から概算見積もりを計算します。
| 坪数（㎡） | 30坪（83㎡） | 40坪（100㎡） | 50坪（165㎡） |
|---|---|---|---|
| 坪単価45万 | 1,350万 | 1,800万 | 1,200万 |
| 坪単価50万 | 1,500万 | 2,000万 | 2,500万 |
| 坪単価55万 | 1,650万 | 2,200万 | 2,750万 |
| 坪単価60万 | 1,800万 | 2,400万 | 3,000万 |
2階から平屋に減築リフォームする費用まとめ
最後にまとめると、
- 2階建てから平屋減築はスケルトンが基本
- 耐震補強で、地方自治体の「補助金を活用する」のがお薦め
- 減築リフォームは「坪単価45万円」で計算が妥当
そして見積もり費用は仕様グレードで大きく差が出ますが、実際は「どんな担当者に出会い、どんな提案を貰えるか」が金額を左右します。
以上。新築そっくりさんの耐震補強リフォーム費用でした。ここまで読んで頂き、ありがとうございました！